Запрет на совершение регистрационных действий

Правовые основания наложения запрета на сделки с недвижимостью

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п. 3 ст. 1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

  • прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
  • подачи соответствующего заявления собственником;
  • судебного решения;
  • вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

В рамках настоящей статьи рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:

  • помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
  • земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
  • воздушные суда, подлежащие регистрации;
  • суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
  • иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.

Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения. Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст. 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.

Таким образом, законодательно закреплены только следующие основания для наложения ареста судебным приставом или судом:

  1. Как мера принудительного исполнения.
  2. Как мера обеспечения. Данный вариант не предполагает принудительного исполнения, а только обеспечивает возможность исполнения судебного решения (например, о взыскании задолженности).

В случае принудительного исполнения приставом может быть наложен арест на имущество с целью продажи его в будущем или передачи взыскателю. Арест и запрет на совершение регистрационных действий в таком случае является гарантией сохранности недвижимости и отсутствия прав третьих лиц на нее в будущем.

Заявление на запрет регистрационных действий

Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.

Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:

  • многофункциональный центр (МФЦ);
  • территориальный офис Росреестра.

Для наложения обременения необходимо представить:

  • документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.

После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю. Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности. Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).

С образцом заявления можно ознакомиться в соответствующей статье.

Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом. Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.

Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью

Порядок и условия снятия запрета зависят от оснований его наложения. В частности, в случае наложения обременения по инициативе собственника имущества снять его имеет право именно он. В этих целях следует подготовить заявление о снятии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью.

В результате после снятия ограничений регистрация перехода права собственности и иные сделки по распоряжению недвижимостью будут правомочными.

Заявление следует направлять посредством обращения в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра. Порядок снятия запрета в таком случае в целом аналогичен порядку его наложения.

Снятие ареста, предусматривающего наложение обременения в части государственной регистрации сделки и основанного на постановлении судебного пристава, осуществляется непосредственно лицом, вынесшим постановление. Арест, предполагающий наложение обременения, может быть снят в случае удовлетворения требований взыскателя, несоответствия стоимости арестованной недвижимости сумме задолженности или направления должником заявления о замене имущества, на которое наложен арест, иным объектом недвижимости.

В случае наложения ареста на основании определения суда о применении обеспечительных мер снятие запрета осуществляется посредством обращения в суд, вынесший подобное определение. Основанием для отмены обеспечительных мер может являться в том числе отказ в удовлетворении требований истца.

***

Итак, установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи, дарения, мены и т. д. Обременение может быть наложено как по заявлению собственника имущества для пресечения действий мошенников, так и на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя или органов государственной и муниципальной власти в случае, если такое правомочие прямо предусмотрено законом. Кроме того, запрет на регистрацию сделок с имуществом может быть основан на судебном постановлении — в этом случае снятие осуществляется, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для установления обременения.

>Разъясняем законодательство

Запрет на распоряжение имуществом

Вопрос: У меня задолженность по земельному налогу, в связи с чем судебный пристав-исполнитель возбудил исполнительное производство. Имеет ли он право запретить мне продать дом, который является моей собственностью?

Отвечает старший помощник прокурора Обоянского района Татьяна Пашкова: В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель имеет право: получать при совершении исполнительных действий необходимую информацию, в том числе персональные данные, объяснения и справки; арестовывать, изымать, передавать на хранение и реализовывать арестованное имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота в соответствии с законом; налагать арест на денежные средства и иные ценности должника, находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, в размере, указанном в исполнительном документе, совершать другие действия.

Согласно ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п.п. 22, 42, 43 Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения требований исполнительного документа вправе, в том числе в срок для добровольного исполнения, совершать отдельные исполнительные действия в виде объявления запрета на распоряжение имуществом, принадлежащим должнику (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий), включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц.

Таким образом, право налагать запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику на праве собственности, предусмотрено законодательством.

Как выявить авто с запретом

Покупателю автомобиля лучше заранее убедиться, что приобретаемый им автомобиль не обременен таким ограничением. Проверить это можно на официальном сайте ГИБДД, на сайте судебных приставов или в МРЭО.

При приобретении транспорта, покупателю стоит быть внимательнее и не стесняться приглашать владельца авто на проверку. Если ему известно о юридической чистоте своего автомобиля, он не будет отказываться.

Рекламный блок:

Если же текущий владелец транспорта начинает «юлить и уходить от ответов», стоит задуматься над покупкой такого авто. Честный продавец не будет ничего скрывать о продаваемом транспорте, согласится на все проверки, при условии, что они будут проведены за счет средств потенциального покупателя.

Покупатель может приобрести автомобиль, обремененный ограничением на осуществление регистрационных действий, если ему известны причины таких запретов. Для этого потенциальный покупатель должен внимательно ознакомиться с документами о наложении запрета или узнать у покупателя или у уполномоченных органов причину наложения такого обременения. Достаточно часто встречаются ситуации, когда провинность собственника авто совсем небольшая и арест можно снять без каких-либо затруднений.

Если же автомобиль был арестован по серьезным причинам, покупать такое транспортное средство не стоит.
Если покупателя интересуют вторичные автомобили, лучше всего искать их на рынке или в автосалонах. У специалистов есть программы, которые позволяют проверять автомобили до их покупки.

Кто может принять решение об аресте автомобиля. Кто снимает арест с авто?

Решение о наложении запрета на совершение регистрационных действий с авто может быть вынесено:

  1. Судом (если дело касается имущественных споров, долгов и штрафов). Судебный арест на регистрационные действия с машиной накладывается в тех случаях, когда проводится судебное разбирательство, предметом которого является это транспортное средство.
  2. Судебными приставами. Судебный пристав может наложить арест на машину в том случае, когда у собственника транспортного средства есть задолженности. При этом не имеет значение, относятся ли данные нарушения к правилам дорожного движения. Зачастую, причиной ареста транспортного средства становится неуплата алиментов.
  3. Таможенным органом (если имеет место подмена или неточные данные).
  4. Следственным органом (если авто находится в розыске).
  5. Органом ГИБДД (есть авто находится в розыске или есть несоответствие деталей).
  6. Прочими органами, которые имеют право на вынесение такого решения.

После того, как уполномоченный орган примет решение об аресте транспортного средства, любые регистрационные действия с данным имуществом должника запрещаются до снятия обременения.

Как снять ограничение на регистрационные действия

Если на средство транспорта было обременено ограничением на совершение регистрационных действий, его нельзя зарегистрировать без предъявления специального документа, который говорит о снятии запрета.

В отношении каждого ограничения на машину должен быть принят отдельный приказ. Снятие обременения может быть осуществлено и через суд.

Процедура снятия транспорта с ареста проводится в несколько этапов.

  1. Сначала необходимо узнать меры и причины, по которым на транспортное средство было наложено обременение в виде ареста. Чтобы узнать причины такого обременения требуется обратиться в местный орган ГИБДД.
  2. После получения постановления, владелец авто получает возможность узнать причину ареста своего авто во всех деталях. Если у собственника автомобиля нет претензий к причинам ареста, указанным в документе, их необходимо сразу же устранить.
  3. Если владелец средства транспорта не согласен с причинами ареста, он может обратиться в суд для обжалования постановления.
  4. Заключительный этап снятия ареста с автомобиля – получение специального документа, в котором указано, что обременение было снято. При наложении ареста в связи с наличием у владельца средства транспорта неуплаченных штрафов, ему необходимо предоставить копию чека об уплате всех полагающихся сумм в ГИБДД. Это позволит ускорить процесс снятия ограничения на совершение регистрационных действий с автомобилем.

Обращение в суд для обжалования постановления занимает больше времени. Если суд принял решение в пользу владельца транспорта, арест с автомобиля снимается. Собственнику арестованного средства передвижения не потребуется совершать никаких действий, это должны будут сделать судебные приставы по постановлению суда.

Если же суд решит, что обременение в виде ограничения возможности осуществлять регистрационные действия с машиной, было наложено на законных основаниях, автомобилисту придется устранить все свои долги по штрафам и обязательствам перед третьими лицами.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *