Сдача в эксплуатацию

Что такое ЗОС в строительстве

Статья о ЗОС, что это в строительстве, к чему обязывает и почему о нем нужно в обязательном порядке знать.

ЗОС, как известно, это заключение о соответствии. А для чего конкретно нужен этот документ на практике? Если объект капстроительства реконструирован (построен) согласно строительным правила и нормативам, это ещё ничего не значит. Почему?

Потому что требуется еще получить заключение о том, что построенный по СНиП объект не создает никакой угрозы для здоровья или жизни людей согласно требованиям действующего законодательства.

Иными словами ЗОС — это юридический документ в строительстве. Он выдается только после целого ряда соответствующих проверок. Добавим к этому, что он будет выдан только после того, как специальный орган убедится в пригодности данного строительного объекта, либо его частей (этажей, квартир) для заселения людьми.

Заключение о соответствии можно получить только после конечной проверки. Ее и должно пройти здание.

Вся сложность обычно заключается в том, что перед этой итоговой проверкой необходимо провести целый ряд испытаний и мероприятий. К ним относятся, например, следующие.

  • Индивидуальные испытания оборудования или составляющих его частей.
  • Пробные запуски электросистем, систем вентиляции и водоотведения а также отопительных коммуникаций.

Помимо этого, существует еще целый ряд дополнительных требований, без которых выдача данного документа может быть задержана.

  1. В частности, соответствующий орган должен быть уверен, что в отношении данного застройщика в настоящий момент не проводится процедура банкротства.
  2. Далее. Застройщик не должен на данном этапе числиться в списке недобросовестных работников, подрядчиков, поставщиков или иных лиц, работающих в строительстве.
  3. Его деятельность не должна быть в данный момент приостановлена решением суда.
  4. У него также должна отсутствовать какая-либо задолженность по выплатам в бюджет.

Как видим, список требований приличный и в некоторых случаях он способен вызвать головную боль. Только после выполнения всех необходимых процедур и требований может быть выдано заключение о соответствии в строительстве, которое подтвердит, что объект соответствует требованиям энергетической эффективности, а здание оснащено всеми положенными приборами учета потребления энергетических ресурсов.

Так что же такое ЗОС в строительстве и для чего он нужен застройщику?

Почему так необходимо иметь этот документ? Дело, оказывается, в том, что застройщик по законодательству не имеет юридического права сегодня продавать построенное, либо строящееся здание без ЗОС (заключения о полном соответствии). Существуют определённые нормы (статьи) закона о так называемом долевом строительстве. Например, девелопер не имеет права сегодня продавать квартиры в возводимых новых зданиях до тех пор, пока ему не выдадут заключение о соответствии.

Вот когда он получит ЗОС, это будет автоматически назначать, что данная компания легальна и вписывается в рамки положения 214-Ф3.

Где можно получить ЗОС? Обычно проверяет данное соответствие и затем выдает на руки заключение специальный, уполномоченный на это государственный орган. Как правило, этим занимается министерство строительства какого-либо отдельного субъекта страны. Что касается Москвы, этим занимается Москомстройинвест.

Маленький нюанс. ЗОС требуется юридическому лицу только лишь на те строения, где ДДУ по каким либо причин не был оформлен до первого января текущего (2017) года. Если до этой даты хотя бы одно помещение было продано, девелопер документ на это строение получать в принципе не обязан.

Вот и ответ на вопрос, поставленный в начале статьи. ЗОС, что это в строительстве и почему без него в некоторых случаях нельзя обойтись – об рассказано сжато, но понятно.

Покупатели часто отождествляют два понятия: сдачу дома в эксплуатацию и возможность делать ремонт в жилом помещении. Это далеко не так. Процедура сдачи здания в эксплуатацию — процесс довольно кропотливый и трудоемкий. Как все происходит? Что означает ввод жилого дома в эксплуатацию? В этих вопросах должны разбираться люди, которые планируют покупку недвижимости.

Этапы данной процедуры

Все начинается с окончания работ по строительству здания и прокладке в нем всех необходимых коммуникаций. Только потом сотрудники БТИ производят обмеры, после чего выдают технический паспорт на дом. Это уже второй этап процедуры сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следующий этап заключается в том, что за работу берется приемочная комиссия. В ее состав входят представители тех организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор. В составе комиссии будут архитекторы, сам заказчик, сотрудники государственного надзора. Завершающий этап — это разрешение на ввод жилого здания в эксплуатацию. Такое разрешение может быть выдано тога, когда все члены приемочной комиссии подтвердят, что построенный объект соответствует техническим условиям и требованиям проектной документации.

Заключение можно получить в органах строительного надзора, но к этому привлекаются специалисты пожарной безопасности, санэпидемконтроля. Интересно то, что разные проверки ведутся с начала возведения дома и до завершающего этапа строительства. В результате этого собирается много проверочных актов. В документах указаны сведения об устранении нарушений и другая важная информация.

Некоторые другие особенности

Приемочная комиссия определяет готовность сдачи здания в эксплуатацию по определенным критериям. В доме должно быть наличие:

•фундамента, стен, кровли, дверей, окон и других конструктивных элементов;

•систем отопления;

•канализации;

•систем водоснабжения;

•систем электроснабжения.

Сдают в эксплуатацию объект без чистовой отделки квартир. Иными словами, стены в помещениях не будут отделаны обоями или декоративной штукатуркой. Полы в квартирах также будут без чистовых покрытий. Всеми этими ремонтными работами должен заниматься собственник объекта жилой недвижимости.

Готовым к вводу в эксплуатацию может считаться только такой дом, который функционирует, как жилое помещение. Кроме всех коммуникаций должна быть еще возможность подъезда к дому. Если вовремя не осуществить процедуру сдачи здания в эксплуатацию, то потом будет немало проблем. Владелец дома просто не сможет проводить разные операции, потому что дома юридически не существует.

До 1 марта этого года в РФ действовала упрощенная процедура сдачи индивидуальных домов в эксплуатацию. Граждане имели возможность зарегистрировать свою недвижимость с минимальными финансовыми затратами. Собственники домов, которые провели процедуру их сдачи в эксплуатацию до 1 марта, сэкономили и деньги, и такое ценное время.

Нужно позаботиться о том, чтобы своевременно ввести жилой дом в эксплуатацию. Не стоит оттягивать эту процедуру до последнего времени. Чем раньше вы это сделаете, тем спокойнее будет жизнь.

Сдача новостройки в эксплуатацию

Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания. Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

Перед тем, как в новые квартиры начнут заселяться их владельцы, застройщик должен получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. О том, каким образом контролируется качество проведения работ на разных этапах возведения жилого дома, какими документами подтверждается качество построенного объекта, и будет рассказано в данной статье.

  • Аккредитация новостройки банком – особенности и преимущества

Как подтверждается качество и безопасность новостройки

Для граждан, которые становятся конечными потребителями продукта от застройщика – жильцами новых квартир, реализация технологий контроля качества строительных работ представлятся весьма смутно. В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.

Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет.

Законодательные акты и порядок оформления разрешений

Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Эти документы призваны подтвердить качество и безопасность использования возведенного объекта, а также являются основанием для передачи квартир их владельцам. Многие по старой привычке называют процесс проверки качества «госкомиссией», хотя на самом деле порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемка дома «госкомиссией» в привычном понимании этой формулировки проводилась вплоть до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Комиссия состояла из представителей проектных организаций, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного контроля, а также из профильных сотрудников еще ряда организаций. И разрешение было необходимо получить в каждой организации, представитель которой присутствовал в комиссии. После введения в силу нового порядка приемки оформление необходимых документов стало проходить комплексно.

  • Риски при покупке квартиры в новостройке

После введения Градостроительного кодекса процедура приемки несколько упростилась, на сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), текст которой гласит, что приемка объектов капитального строительства осуществляется органами местной власти. Для строящихся объектов в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора, а для новостроек в Подмосковье – органы федеральной власти или местного самоуправления;
  • Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.). На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.

Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:

  1. Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Заключение выдается на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также актов промежуточных проверок. В комитет входят профильные специалисты, каждый из них проверяет определенный сегмент работ, соответствующий его специализации — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, пр.

  1. На основании ЗОС, а также ряда документов (не относящихся к процедуре приемки, это свидетельство собственности на землю, т.п.) застройщику выдается главный документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После того, как разрешение на ввод в эксплуатацию получено, дом считается прошедшим государственную проверку, уровень качества проводимых работ не вызвал нареканий, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это означает, что дом может быть поставлен на государственный учет (присвоен почтовый адрес), кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры могут быть переданы владельцам (подписаны акты приемки-передачи).

Что должно быть готово к моменту итоговой проверки

До того, как представители Комитета государственного строительного надзора появятся на объекте и приступят к своей работе, застройщик (генеральный подрядчик) должен закончить проведение следующих работ:

  • Строительно-монтажные работы;
  • Работы по организации инженерных коммуникаций;
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение);
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтированные дороги для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.);
  • Обмер объекта сотрудниками БТИ

Другими словами, объект должен быть полностью подготовлен для проживания. Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по договору долевого участия в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика.

Заселение и ремонт

До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.

  • Ремонт в новостройке – от начала до завершения

После того, как разрешение получено, квартира передается по акту приемки-передачи (данные обмера БТИ должны быть уже готовы). В момент подписания акта, как правило, передаются ключи, и владелец может использовать жилплощадь по своему усмотрению.

Однако, от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, владельцу рекомендуется воздержаться до того момента, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этот документ является подтверждением принадлежности квартиры ее владельцу, только располагая этим документом, квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.

В законе достаточно четко указано следующее: вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры до получения права собственности недопустимо. Это положение связано с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Во время проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.

Если различные элементы оформления (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, пр.) будут являться помехой для обмерщиков, последние на законных основаниях могут потребовать устранения этих помех. Невыполнение этого требования является препятствием для оформления прав собственности, а выполнение (демонтаж элементов отделки) связано с ненужными расходами.

  • Сколько стоит ремонт квартиры в новостройке?

Заключение

Итак, в данной статье были перечислены все мероприятия, необходимые для получения документов, гарантирующих достаточное качество выполнения строительных и сопутствующих работ, а также безопасное проживание в квартирах новостройки.

Современная процедура получения разрешений разработана таким образом, чтобы был определен ответственный за выполнение проверки на каждом этапе. Это сделало возможным исключить «заочные проверки», проводимые за известное поощрение. Во время итоговой проверки рассматриваются акты промежуточных проверок – так можно отследить качество выполнения «скрытых» работ, а также уровень ответственности застройщика, уровень организации внутреннего контроля.

Кроме того, современная система поведения проверок позволила несколько сократить время, необходимое для оформления необходимых документов. Теперь застройщику, прилежно соблюдающему все строительные нормативы, достаточно 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартиры владельцу.

Ключевые понятия:
Долевое строительство, Застройщик, Недвижимость, Перепланировка квартир, Право собственности
Компании:
Бюро технической инвентаризации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *