ОДН кто должен платить

Кто должен оплачивать управляющей организации расходы на общедомовые нужды по энергоснабжению — собственник имущества или арендатор, если между собственником и арендатором в договоре аренды прописано, что арендатор в течение 10 дней после заключения договора аренды обязан заключить договоры с обслуживающими организациями на коммунальные услуги и т.п. (арендатор нежилого помещения договор с обслуживающими организациями на предоставление коммунальных услуг в установленный срок не заключил)?

25 января 2017

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Положениями ст.ст. 249, 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
В ч. 1 ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения, при этом отсутствие заключенного договора с организацией, оказывающей соответствующие услуги, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить затраты, понесенные на содержание общего имущества.
В п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ также указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг для обеспечения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. При этом ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Вопрос о возмещении арендатором расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, регулируется соглашением между арендодателем и арендатором, при этом управляющая или ресурсоснабжающая организация*(1), не будучи стороной договора аренды, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг арендатору помещения. Лицом, обязанным перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией в правоотношениях, возникающих в связи с оплатой таких услуг, является собственник помещений (арендодатель) (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 и от 17.04.2012 N 15222/11, Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 N 01АП-580/14).
Данный вывод базируется на положениях абз. второго п. 3 ст. 308 ГК РФ, в силу которого обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. Данная правовая позиция изложена в ответе на вопрос N 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015. Аналогичного мнения придерживаются и нижестоящие суды (смотрите, к примеру, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.11.2016 N Ф02-6073/16 по делу N А19-15217/2015, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2016 г. N Ф03-3909/16 по делу N А73-15320/2015, Арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2015 N Ф10-3565/15 по делу N А54-6083/2014, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 N 07АП-1149/16).
То обстоятельство, что в договоре аренды содержится условие об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора автоматически обязанность оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы в том числе и по оплате электрической энергии, поставленной в места общего пользования многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2016 г. N Ф04-3452/16 по делу N А03-16138/2015). Однако, если подобные договоры арендатором не заключены, то обязанным лицом перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией остается собственник нежилого помещения (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).
Подчеркнем, что, выполнив свою обязанность по оплате коммунальных расходов на содержание общего имущества, собственник нежилого помещения не лишен права требовать возмещения этих расходов от арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.02.2016 N Ф01-5840/15 по делу N А28-14098/2014).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

29 декабря 2016 г.

————————————————————————-
*(1) Отметим, что в соответствии с п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

Кто должен платить ОДН: жильцы или управляющая компания?

Тот факт, что без оплаты за квартиру и ЖК услуг не обойтись, понимает каждый. Кроме того, неоплата может привести к судебным тяжбам, заведению исполнительного производства и, в итоге, к выселению из жилья. Это связано с тем, что положения ГК РФ и ЖК РФ гласят о том, что каждый владелец обязан надлежащим образом содержать личное имущество и платить за содержание жилья.

Это законодательное правило распространяется не только на сами квартиры, но и на общедомовое имущество. По этой причине в структуру платежа включено: проведение уборки в подъездах и на территориях у дома, выполнение ремонта подвальных помещений и кровли, а также ряд прочих необходимых работ.

Но, несмотря на это, множество жильцов сетуют на то, что в их квитанциях возникла еще одна услуга, а значит, дополнительная статья расходов, ложащаяся на их кошелек – общедомовые нужды. Что подразумевают под этой услугой, и нужно ли ее оплачивать, мы изложим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Общедомовые нужды: что это такое?

Что понимают под общедомовым потреблением, и по какой причине владелец жилья обязан вносить плату за него?

Пункт 40 Правил оказания коммунальных услуг владельцам и использующим помещения в многоквартирных домах и жилых зданиях, которые утверждены правительственным постановлением от 06 мая 2011 года под №354 (дальше – Правила 354), обозначил, что каждый из потребителей коммунальных услуг в многоквартирных домах, независимо от избранного метода управления домом в структуре оплаты за коммунальные услуги, отдельно оплачивает услуги, предоставляемые в жилом помещении, и вносит оплату за коммунальные услуги, потребленные при использовании общедомового имущества (в этом пункте подразумевают именно услуги, предоставляемые на общие домовые нужды).

Отключение коммунальных услуг за неуплату.

Как узнать задолженность по квартплате,

Что такое ГВС на ОДН, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zhkx/kommunalnye-platezhi/gvs-na-odn-chto-eto.html

Пункты от 44 до 48 Правил 354 определяют размер оплаты за коммунальную услугу, которая предоставляется для обеспечения общих домовых нужд, с учетом присутствия в доме учетного прибора.

Все формулы, согласно которым рассчитывается плата за коммунальные услуги на общие домовые нужды, упоминаются во втором приложении Правил 354. Нужно обратить внимание на то, что объем оплаты за коммунальные услуги на общие домовые нужды не может подлежать перерасчету по причине отсутствия конкретного потребителя в его жилье.

Список помещений, которые входят в состав общего домового имущества, величина которого используется при расчетах оплаты за коммунальные услуги на общее домовое потребление, определяется правительственным постановлением от 06 мая 2011 года под №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (изменения внесены правительственным постановлением под №344 от 16 апреля 2013 года).

Сюда включены лестничные площадки, сами лестницы, а также тамбурные, площади вестибюлей и холлов, колясочные, помещения, используемые охраной (консьержем), которые не могут принадлежать конкретному жильцу (в соответствии с данными, упомянутыми в домовом паспорте).

Общие домовые нужны за воду: краны в подъездах отсутствуют, однако оплата вноситься должна

По какой причине, если в местах общего пользования нет устройств для водоразбора, УК продолжают начислять плату по общедомовым нуждам?

Потребители должны платить за полный объем, которые был зафиксирован при помощи общего прибора учета. Если же счетчика нет, то объем оплачивается согласно утвержденным нормативам.

Тот факт, что водоразборных устройств в местах общего пользования нет, не может служить поводом для не начисления оплаты на общие домовые нужды.

Оплата за ОДН согласно нормативам и общему домовому счетчику

В обязательном ли порядке применяются нормативы по общедомовым нуждам в ходе проведения расчетов, когда в доме присутствует общий прибор для учета?

Учитывая законодательные изменения, с 01 июня 2013 года нормативы обновлены, если говорить о вычислении объема платы за коммунальные услуги согласно учетным приборам – они будут считаться «фактором ограничения».

Проще говоря, объем коммунальных услуг на общие домовые нужды согласно данным учетных приборов, который распределяется между всеми потребителями, не может быть выше величины, определенной соответствующими нормативами.

Кто должен оплачивать общедомовые нужды?

Рассматривая понятие общих домовых нужд как одной из статей обязательных платежей, предъявляемых владельцам в структуре счета, можно сказать, что это некое недоразумение. Статья расходов по общим домовым нуждам предусматривается ЖК РФ, и оплата за них должна быть распределена между владельцами, согласно условиям основного соглашения.

Казусная ситуация возникла с того момента, когда правительством были исключены затраты по потреблению электроэнергии из общего перечня коммунальных платежей, которыми ведала УК, выделив отдельно подобные затраты. Касательно оплаты по показаниям счетчиков все ясно, но что делать с электроэнергией, потребляемой лифтами и используемой на лестничных площадках?

Схватившись за подобное решение, определенные УК вывели оплату за них из списка коммунальных услуг в отдельную статью, добавив строку в счете по общедомовым нуждам. Преимущественно сумма добавлялась помимо имеющейся квартплаты, которая оставалась на том же уровне.

Судами эти действия признаются мошенническими. Если раньше они были включены в оплату за квартиру, а условия договора решением собрания не изменены, общедомовые нужды оплачивает УК.

Совсем иначе происходит, если вопрос состоит в затратах постоянного или временного характера, которые не прописаны в договорных условиях. К примеру, кто-то предлагает улучшить определенным образом конструкцию дома. При этих обстоятельствах должен быть организован общий сбор, где должна быть утверждена смета, объем платежей дополнительного характера на общие домовые нужды. Оплачивать их обязаны владельцы.

Взаимоотношения между владельцами нежилых помещений и УК

Первые этажи зданий жилого типа преимущественно арендуются или же выкупаются постепенно у жильцов для размещения в них магазинов, ателье, аптек и прочего. ЖК РФ, конечно, не указывает о методе их выплаты на общие нужды дома, но седьмой раздел упомянутого кодекса используется судами по аналогии.

Владельцы помещений нежилого фонда должны выплачивать все общедомовые нужды, которые включены в соглашение, вне зависимости от факта их использования. Любые утверждения собственников магазинов о том, что лифтами они не пользуются, их отопление обособлено и т. п., нельзя назвать юридически обоснованными.

Оплата ими вносится также как и остальными, пропорционально площади. Отопление, к примеру, нужно целиком дому, отключить его не могут, даже если дом будет полностью пустовать. В противном случае строение будет разрушаться.

Помещения нежилого типа, которые принадлежат таким владельцам, довольно распространены. Процесс голосования происходит в ходе общего собрания, с учетом площади жилья участников. К примеру, когда собственник магазина располагает ощутимым весом голосов на сборе, он имеет полное право инициации проведения этого сбора и вынесение на обсуждение вопроса замены УК, при условии, что действующая не оправдала ожиданий.

Может, конечно, выходом будет аренда или покупка нового жилья в более приемлемом доме. Но если у него будет статус многоквартирного, нормы будут задействованы аналогичные.

Если соглашение, заключенное с УК, утверждено в ходе общего сбора, отказ собственника жилья от подписи ничего не даст. Как бы то ни было, он будет обязан соблюсти все требования, зафиксированные документом, и оплачивать суммы, упомянутые в соглашении. За ним же сохранено право агитации за организацию внеочередного собрания собственников для того, чтобы пересмотреть соглашение или отказаться от УК.

Способов доказывания неисполнения УК списка ее обязанностей существует множество: фотографирование фактов невывоза мусора, неисправностей внутридомовых сетей, составление коллективных писем. Вначале нужно подать официальные требования в УК с целью устранения последними выявленных нарушений; при игнорировании – обратиться в ОМС, а также контролирующие профильные органы. Наибольшая эффективность может быть достигнута подачей заявления в органы прокуратуры.

При любых обстоятельствах, текст соглашения обязан быть у вас собой. Для этого необходимо позаботиться о подписании документа, с целью выдачи вашего экземпляра. И уже потом, располагая документом, можно свободно снять с него копии и вести борьбу.

Если УК вам все же не удается одолеть, придется поступить кардинально – продать недвижимость и переселиться. Расторгнуть соглашение без согласия большинства владельцев, у одного собственника нет права.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 109 из 237 читателей считают Запись полезной.

Что включают в себя ОДН?

Должны ли платить общедомовые нужды управляющей компании или ресурсоснабжающей организации собственники квартир в многоквартирном доме? Ответ однозначный — да.

Законодательством РФ предусмотрено правило, по которому жильцы обязаны платить не только за воду, электроэнергию, газ, отопление и прочие текущие услуги ЖКХ (даже если не проживают сами, а сдают арендаторам), но и производить платежи за ОДН.

Чтобы понять насколько легально управляющая компания включила в единый платежный документ (ЕПД) ОДН, необходимо знать, что именно в них включается.

В оплату ОДН включены следующие издержки:

  • по текущему электроснабжению площадей и территорий, являющихся общей собственностью жильцов дома;
  • по водоснабжению.

Вышеперечисленная смета включает:

  1. Освещение подвалов и чердаков.
  2. Электроэнергия, расходуемая для обеспечения работы насосов водоснабжения.
  3. Электроэнергия, потребляемая работой домофонов и сигнализаций.
  4. Потеря электричества, приходящаяся на внутреннее оборудование многоквартирного дома.
  5. Электроэнергия, необходимая для функционирования лифта.
  6. Водопотребление, необходимое для:
    1. помывки коммуникаций;
    2. мойки пола на лестничных площадках и мусоропровода;
    3. поливки придомовой растительности, палисадника (газона, цветов).
  7. Потери воды, обусловленные:
    1. внутренними сетями дома;
    2. сбросами воды в стояках при проведении ремонта батарей или отопления;
    3. опрессовкой системы отопления;
    4. подготовкой к новому отопительному сезону.

Собственники как жилого, так и нежилого помещения могут платить за общедомовые нужды следующими способами:

  • онлайн, через интернет (посредством личного кабинета, при получении электронного ЕПД);
  • напрямую, ресурсоснабжающей организации;
  • через единые расчетные центры, почтовые отделения, Сбербанк;
  • переводом средств управляющей компании.

Оплачивать коммунальные услуги через интернет в настоящее время достаточно просто благодаря развитию систем электронных платежей и интернет-банкингу.

Если я не плачу за ОДН — что будет?

На сегодняшний день представители ресурсоснабжающих или управляющих организаций осуществляют мероприятия по отключению коммунальной услуги, по которой имеется задолженность.

Однако, в соответствии с судебной практикой по этому вопросу инстанция четко указывает на незаконность подобной деятельности, так как введение ограничения на подачу ресурса может быть только при его неуплате.

Если собственники исправно платят за коммуналку, но не погашают общедомовые нужды — это не может послужить основанием для отключения от центральных ресурсных сетей.

В этом аспекте также важно уяснить как должны начисляться указанные платежи, дабы не допустить сверхнормативный ОДН. Законодательный акт, вступивший в силу в 2017 году, урегулировал следующий порядок расчета начислений за ОДН:

  • расчет по нормативам;
  • ОДН по факту использования(актуально только после установки электросчетчика на общедомовые нужды).

Первый из описанных вариантов применяется по общему правилу (когда нет общедомовых приборов учета), однако, с некоторыми оговорками, в частности: если расчет по нормам превышает показатели, определенные региональной службой по тарифам, то уплачивается только та сумма, которая регламентирована указанной службой, а остаток долга — это уже проблема управляющей компании.

Собственники все же обязаны платить за общедомовые нужды, в противном случае к ним могут быть применены штрафные санкции, наложение пеней, назначение искового производства и привлечение в качестве ответчика по делу.

Общедомовые нужды — как не платить законно?

Отказаться от внесения платы за ОДН полностью, на законном уровне, не представляется возможным, так как это обязанность, а не правомочие. Однако воздержаться от платы сверх нормы, больше, чем положено — можно.

Например, установка электросчетчика на общедомовые нужды поможет решить вопрос о превышении нормативов потребления электроэнергии в многоквартирном доме.

В случае если счета по ОДН содержат неоправданно большие начисления следует обратиться к поставщику услуги или управляющей компании для проведения сверки. Для этого необходимо соблюсти следующий алгоритм:

  • подготовить платежные документы, подтверждающие более ранние суммы начислений по ОДН, ознакомиться с тарифами и нормами, установленными для региона проживания собственника жилплощади;
  • прибыть в уполномоченную организацию, компанию;
  • написать заявление с требованием провести сверку;
  • предоставить подготовленные документы и запросить у компании исходные данные, по которым она проводила расчет;
  • дождаться формирования акта сверки и перерасчета начислений.

Если ресурсоснабжающая или управляющая компании отказывают в проведении сверки, выдаче акта без объяснения причин, у собственника возникает право на обращение в суд. Однако необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, который будет подтверждать попытку гражданина, получившего большую сумму за ОДН, разрешить возникшую ситуацию.

Доказательством досудебного порядка урегулирования могут выступать (если уполномоченный орган не дал ответ или оставил требование без движения):

  • заявление собственника на проведение сверки, отправленное в адрес компании заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • претензия на бездействие компании по требованию о сверке, перерасчету (с печатью секретаря о входящем сообщении).

Общедомовые нужды являются одним из обязательных начислений, связанных с обеспечением бесперебойной работы коммунальных систем или комфортного существования на территориях общего пользования в границах многоквартирного дома.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *