Незавершенное строительство как оформить

Как оформить землю в собственность под незавершенным строительством?

Вопрос: Получили землю под ИЖС в аренду от администрации города как нуждающиеся в жилье. Хотим переоформить участок из аренды в собственность. Есть разрешение на строительство, на участке построены баня, гараж, фундамент под дом. Обратились в УМС, нам сказали, что вы не сможете оформить, пока не будет завершенного строительства. Так ли это? Какие варианты выхода есть?

Ответ: В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
В данной статье не названы объекты незавершенного строительства. Однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. В связи с этим отказ органов местного самоуправления по заявлениям граждан с просьбой предоставить землю в собственность под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса является обоснованным и соответствует действующему законодательству, а также сложившейся судебной практике.
Таким образом, Вы можете достроить объект и потом выкупить землю в собственность. Либо оформить право собственности на объект незавершенного строительства, продать его, а право аренды на землю уступить новому собственнику. После завершения строительства новый собственник выкупит землю в собственность.

Стоит ли строить коммерческую недвижимость на арендованной земле?

Законодательная и техническая возможности
Прежде всего, необходимо узнать разрешено ли законодательством строительство на выбранной вами земле. Для этого нужно уточнить целевое назначение участка, которое определяет Земельный кодекс. Существует разделение на семь категорий, например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного или промышленного назначения и т.д. Если целевое назначение участка не позволяет строить на нем объекты, то законодательством предусмотрена возможность смены категории земли.

Также стоит обратить внимание на технические возможности для строительства, а именно на расположение участка, его ландшафт, наличие необходимых коммуникаций и так далее.
Заключение договора аренды
При заключении договора прописываются все условия аренды земельного участка. Важно четко обговорить срок аренды, а также последствия его окончания: возвращается ли участок в первоначальном виде, или построенное здание переходит в собственность владельцу земли, либо в договоре прописываются условия выкупа земли после окончания строительства объекта — возможен и такой вариант.
Условия договора аренды земли играют важную роль в ответе на вопрос насколько выгодно строить на арендованной земле.

Получение разрешения на строительство
Далее следует определиться какое именно будет возводится сооружение: капитальное или временное сооружение. Временное — это бытовые помещения, ангары, хозяйственные и модульные блоки. Для таких помещений разрешение не требуется.
Возводить самовольные постройки не рекомендуется — в случае судебных разбирательств, вероятнее всего здание отойдет собственнику земли.

Необходимые документы
— подтверждение прав на пользование землей
— кадастровый паспорт
— технический паспорт
— выписка ЕГРП

Правом на строительство служит договор аренды, в котором указано что собственник разрешает вам возводить капитальное сооружение на его участке. Этот договор понадобится вам на всех этапах получения разрешения. Когда оно будет у вас на руках, можно непосредственно приступать к самой стройке.

После завершения строительства
Построенное здание нужно ввести в эксплуатацию и оформить на него собственность. После этого арендатор может претендовать на приватизацию земельного участка.
Досрочное прекращение договора аренды земли уже не допускается, кроме отдельных случаев, а размер арендной платы изменяется при обоюдном согласии сторон или в судебном порядке.

Риски для арендатора
При принятии решения строительства на арендованной земле, важно учитывать все риски, например, собственник земли может отказать в праве использования своей земли, и, если арендатор не успеет закончить строительство — то он не сможет возместить убытки, даже через суд. Поэтому важно обговорить все условия досрочного расторжения.
При правильном составлении договора многих рисков можно избежать и строительство земли на арендном участке может стать хорошим финансовым вложением.

Если вы хотите арендовать землю под строительство, оставьте свою заявку на подбор участка:
spb4rent.com
+78129473277

В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

Что подразумевает законодатель под понятием «объект незавершенного строительства», он не раскрыл. Об особенностях регистрации прав на незавершенный строительством объект говорится в ст. 40 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ), где говорится о возможности стать легальным собственником такого объекта и разъясняется порядок регистрации объекта незавершенного строительства.

Приступить к процедуре оформления в собственность правомочно лицо, обладающее правами на землю, на которой идет строительство, а также имеющее разрешение на таковое при необходимости . При этом государственный кадастровый учет и регистрация права на объект незавершенного строительства проводится одновременно с осуществлением кадастрового учета и госрегистрации в отношении земельного участка, на котором такой объект незавершенного строительства расположен (если право на участок не зарегистрировали ранее). Отметим, что потребность в регистрации до завершения работ может возникнуть для совершения сделки либо по прямому указанию закона в порядке п. 5 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).

Требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:

  • гражданин, чьи деньги привлечены для возведения многоквартирного здания, при условии, что по факту завершенное здание не вводится в эксплуатацию застройщиком и последний уклоняется от заключения договора долевого участия (п. 14 обзора практики, утв. президиумом ВС РФ от 04.12.2013, далее — ОП ВС);
  • дольщик, который оплатил все платежи по договору и фактически получил квартиру, даже если здание еще не введено в эксплуатацию (п. 16 ОП ВС).

В указанных случаях Росреестр произведет регистрацию объекта незавершенного строительства на основании судебного акта, приобретшего законную силу.

Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства

Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.

П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:

  • Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от 12.01.2016 № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
  • Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от 19.07.2016 № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте.

Как зарегистрировать: перечень документов для регистрации прав на объект незавершенного строительства

Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 40 закона № 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:

  1. Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
  2. Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
  3. Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
  4. Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута. В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
  5. Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).

Как видно, при необходимости регистрации объекта незавершенного строительства она в принципе возможна на любой стадии строительства, начиная с фундамента.

Особенности строительства на арендованной земле

Вопрос:
Всегда ли есть возможность при строительстве частного дома или коттеджа оформить землю в собственность?
Какие именно ограничения на приобретение земельных участков предусмотрены по Российскому законодательству?
В каких случаях власти имеют право отказать в покупке земельных участков?

Ответ юриста:
По закону купить участок, относящийся к землям, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, имеют право как физические лица, так и организации, фирмы, компании. Тем не менее, действуют некоторые ограничения, которые предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации и некоторыми другими федеральными законами и указами.
Существуют участки, которые невозможно приобрести в связи с тем, что они принадлежат к землям, которые изъяты из оборота (согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

На них могут быть размещены следующие объекты:

  • пункты хранения радиоактивных веществ или ядерных материалов;
  • объекты государственной охраны, относящиеся к организациям федеральных органов;
  • объекты, принадлежащие федеральной службе безопасности РФ;
  • линии связи, коммуникации, инженерно-технические объекты, которые были созданы с целью защиты и охраны Государственной границы РФ;
  • гражданские и воинские кладбища;
  • сооружения, в которых находятся военные суды, комендатуры и тому подобные объекты;
  • объекты, относящиеся к Федеральной службы исполнения наказаний;
  • любые сооружения, которые используются МВД и Вооруженными силами РФ;
  • государственные национальные парки и природные заповедниками;

Существует еще один тип участков, которые законодательно ограничены в обороте. В качестве примера можно привести земли, находящиеся около водных объектов; земли, на которых расположены объекты, отнесенные к культурному наследию страны др. В исключительных случаях они могут передаваться в частную собственность, но только тогда, когда это не противоречит законодательству. Список ограниченных в обороте земель закреплен в Земельном Кодексе РФ (27 статья, пункты 4 и 5).

Со статусом земель напрямую связаны и запреты на возведение построек. Наглядный пример подобного запрета: на земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения лесному фонду, по закону запрещено капитальное строительство. А на городских землях вам не разрешат возводить завод или фабрику, производящие в атмосферу вредные выбросы.

В связи с этим при подборе земельного участка под строительство объектов различного назначения следует учитывать целый комплекс факторов, в число которых входит наличие высоковольтных линий электропередач, коммуникаций и т. д. Следует заранее прояснить, насколько соответствует назначение территории, на которой находится понравившийся вам земельный участок, функциональному назначению объекта.

Вопрос:
Существуют ли ограничения на аренду земельного участка?

Ответ юриста:
Согласно статьи 610 Гражданского Кодекса РФ аренда земельного участка считается заключенной на неопределенный срок, если время не было оговорено в договоре. В этом случае как арендатор, так и арендодатель имеют право в любое время прервать договор аренды. Но есть одно условие: о разрыве аренды необходимо предупредить не позднее, чем за три месяца.

Согласно статьи 610 ГК РФ (пункт 3) Гражданского Кодекса РФ в некоторых случаях могут оговариваться для некоторых видов договоров аренды максимальные сроки. К примеру, водные объекты разрешается брать в аренду на срок не более 20 лет (14 статья Водного Кодекса РФ), а участок леса может быть сдан не более чем на 49 лет.

Договор аренды земельного участка согласно Земельному Кодексу РФ не подразумевает единого для всех случаев максимального срока. Его в индивидуальном порядке устанавливает орган исполнительной власти в зависимости от целевого назначения участка земли.К примеру, земля в аренду под строительство (обязательно заранее согласовать место для размещения будущих объектов) дается на тот срок, который может потребоваться для строительных работ ( ст. 30, пункт 3 ЗК РФ).

В случае, когда земельные участки зарезервированы для муниципальных (государственных) нужд, необходимо заключать на срок, не превышающий срок резервирования. Это оговаривается в статье 22, пункт 3.1 Земельного Кодекса России.

Максимально возможный срок аренды земель сельхозназначения — 49 лет (законодательно это закреплено в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Необходимо упомянуть о том, что в договор аренды земельного участка, который заключен на срок менее, чем один календарный год, не нуждается в государственной регистрации. Это оговаривается в ст. 26, пункт 2 Земельного Кодекса РФ.

Вопрос:
Есть ли принципиальная разница между строительством на участке, взятом в аренду и на собственном земельном участке? Какие необходимо оформлять документы для того и другого случая?

Ответ юриста:
Владельцы земельных участков имеют право начинать возведение каких-либо строений только в соответствии с целевым назначением земельного участка, наличием разрешения на использование. Абсолютно те же права и обязанности имеют и арендаторы (статьи 40, 41 Земельного Кодекса РФ), ограничение существует только в тех случаях когда договор аренды земли содержит ограничения на капитальное строительство.

Сроки строительства любых объектов на собственных земельных участках никак не ограничиваются, они могут вестись долгие годы. На участке, взятом в аренду, строительство ограничивается определенным сроком. В случае, когда участок земли предоставляется в аренду только на срок строительства здания, в случае несоблюдения условий, договор аренды подлежит аннулированию. В этом случае арендатор, нарушавший соглашение, теряет преимущества на заключение договора аренды на очередной срок. Об этом говорится в статье 46 Земельного Кодекса РФ.

В случае, когда при возведение строений на арендованном участке были нарушены какие-либо законодательные нормы, арендодатель может по собственной инициативе отказать в договоре аренды. Аннулировать же права на землю, являющуюся собственностью, возможно только в исключительных случаях.

Перечень документов на объект недвижимости одинаковый, не имеет значения на каком именно участке он построен. Владелец участка может зарегистрировать права на постройку в любое время, закон не предусматривает временных ограничений. Арендатор же заинтересован как можно быстрее оформить необходимый пакет документов, потому что от даты регистрации напрямую зависит начало работ по строительству.

Вопрос:
Какие существуют особенности при оформлении документов, когда покупается здание, находящееся на арендованном земельном участке?

Ответ юриста:
Никаких отличительных особенностей при оформлении документов на дом, находящийся на арендованном участке, не существует. В обоих случаях в договоре купли-продажи в обязательном порядке прописывается, кто и по какому праву является собственником земли, на котором расположен данный объект недвижимости.

Учитывайте, что при переходе права собственности на здание, расположенное на арендованной земле, сразу же перезаключить договор аренды на участок. В связи с этим имеется несколько способов оформления земли новым владельцем. Поговорим о них подробнее.

1. Вы можете получить от прежнего собственника здания доверенность на действующий договор аренды земли. В этом случае вам не придется оформлять договор аренды на свое имя. Когда время действия договора истечет, вы сможете его переоформить уже на себя. Данный вариант возможен в случае, когда договор аренды заключен на длительный срок (более пяти лет). При этом вам не нужно получать согласие арендодателя. Но уведомить его о том, что отныне вы являетесь доверенным лицом арендатора, обязаны. Это оговаривается в п.9 статьи 22 Земельного Кодекса России.

2. Также вы можете заключить договор аренды на свое имя (в этом случае необходимо, чтобы предыдущий договор был прерван бывшим собственником здания).Государственная регистрация договора новым владельцем объекта недвижимости необходима только тогда, когда срок действующего договора на аренду земельного участка ограничивается сроком в один год.

3. После того, как истечет срок аренды у предыдущего владельца приобретенного объекта недвижимости, вы можете предложить арендодателю выкупить у него земельный участок, а котором стоит ваше здание.

Вопрос:
Какие ограничения по закону имеются у владельца объекта недвижимости в случае, когда здание находится в собственности, а земельный участок взят в аренду. Как правильно продавать такой дом?

Ответ юриста:
Владелец здания на участке, взятом в аренду, по закону (ст.271 Гражданского Кодекса РФ) имеет право использовать землю. Законы РФ не предусматривают никакие ограничения для собственников зданий, построенных на арендованной земле, в случае, если они решают их продать. Но в том случае,когда после продажи объекта недвижимости, договор на аренду земли остался непереоформленным, арендную плату будет обязан выплачивать бывший владелец здания.

Владелец построек, находящихся на арендованном участке, имеет преимущество при аренде или приобретении в собственность земельного участка.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *