Недействительность договора аренды

Основания и порядок признания договора найма недействительным

Договор найма жилого помещения может быть в судебном порядке признан недействительным в случаях:

  • — предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;
  • — нарушения прав других граждан или юридических лиц на указанное в договоре найма жилое помещение;
  • — нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения, предусмотренных жилищным законодательством Республики Беларусь.

Требование о признании договора найма жилого помещения недействительным может быть заявлено трёх лет со дня заключения этого договора .

В соответствии с пп. 19 и 20постановления пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000г. №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» на требование о признании недействительными других сделок с жилыми помещениями распространяются сроки исковой давности, установленные ст. 182 Гражданского кодекса. В соответствии со ст. 206 Гражданского кодекса восстановление срока исковой давности допускается в целях защиты нарушенного права гражданина, а не юридического лица. Поэтому пропуск юридическим лицом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является основанием для отказа в иске о выселении гражданина, признании обмена недействительным и т.д.

Пори признании договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если эти граждане ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им при выселении предоставляется это жилое помещение или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещением в другом населённом пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

При признании договора найма жилого помещения недействительным по иным причинам граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали.

При выселении в случае признания договора найма недействительным жилое помещение предоставляется в пределах данного населённого пункта, а в сельской местности — в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов .

Таким образом в первой главе была дана общая характеристика и юридическая природа договора найма. Были даны определения сторон договора (наниматель и наймодатель), его предмет, классификация договоров найма (наём жилых помещений в домах частного и государственного жилищного фонда). Рассмотрены основания для признания договора найма жилых помещений недействительным (случаи нарушения правил заключения договора найма и правил проживания).

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

  • договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
  • договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
  • имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Адвокат по гражданским делам в Москве.

Признание сделки недействительной в то время, когда она уже частично либо полностью исполнена, событие достаточно неприятное, поскольку существенно нарушает планы участников и лишает их тех или иных выгод, которые они намеревались получить от ее совершения. Особенно остро встает вопрос в тех ситуациях, когда возврат к статус-кво не возможен по определению, как, например, при признании недействительными сделок по аренде.

Пользователи портала Право Украины достаточно активно обсуждали последствия признания подобных сделок недействительными после того, как на протяжении достаточно длительного времени договор исполнялся сторонами. При этом в ходе обсуждения рассматривались два набора исходных ситуаций:

1) арендодатель после признания договора недействительным в судебном порядке (из-за, судя по всему, подписания его от имени арендодателя лицом, не имевшим соответствующих полномочий) хочет дополнительно взыскать с арендатора разницу между уплаченной арендной платой, размер которой, по мнению арендодателя, был умышленно занижен в договоре, и «среднерыночной» арендной платой за использование аналогичных объектов;

2) арендатор после признания сделки недействительной по причине отсутствия у арендодателя надлежащего оформления права собственности хочет добиться компенсации либо реституции уплаченных сумм арендной платы.

Впрочем, в ходе обсуждения были высказаны позиции, которые вышли за пределы каждой из конкретных ситуаций и охватили в целом последствия признания недействительными сделок по аренде недвижимости.

Позиция 1. Поскольку сделка является недействительной с момента заключения, то можно утверждать, что арендатор владел имуществом арендодателя без надлежащих на то оснований. Аналогично арендодатель неправомерно получил доходы в виде арендной платы. Следовательно, можно воспользоваться нормами ст. 1212 Гражданского кодекса, что подразумевает безусловное проведение двусторонней реституции, после чего арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, причиненные невозможностью сдать указанное помещение другим лицам, а арендатор – право получить от арендодателя проценты за пользование денежными средствами.

Позиция 2. В подобной ситуации сделка признается недействительной не с момента заключения, а с момента вступления в силу решения суда. Это следует из положений ч. 3 ст. 207 Хозяйственного кодекса, поскольку невозможно вернуть в порядке реституции, к примеру, право пользования и распоряжения помещением в период между моментом вступления в силу договора и моментом вынесения решения о недействительности сделки. Эта позиция четко отражена в п. 2.7 постановления пленума ВХСУ № 11 от 29.05.2013. Поэтому арендодатель может рассчитывать лишь на возврат помещения, а арендатор – на компенсацию убытков, причиненных необходимостью досрочно освободить помещение, если будет установлено, что сделка была признана недействительной по вине арендодателя (например, в случае если арендодатель скрыл от арендатора отсутствие надлежащих документов, свидетельствующих о наличии права собственности на предмет аренды).

Позиция 3. В подобной ситуации, если стороны до момента признания сделки недействительной добросовестно исполняли свои обязательства по договору, речь может идти только о реституции в виде возврата имущества арендатору и прекращении отношений аренды. Если же арендатор не исполнял своих обязанностей (не вносил плату), то он будет обязан, кроме возврата имущества, внести установленную договором оплату за весь срок фактического пользования недвижимостью.

Мнение юристов проекта: Прежде всего отметим, что, исходя из ст. 204 ГК, до момента вступления в силу соответствующего решения суда стороны не могут знать, является ли сделка недействительной, и обязаны исполнять ее условия. В то же время ч. 1 ст. 216 ГК прямо указывает, что сделка, признанная недействительной, не порождает никаких юридических последствий с момента ее заключения (из-за чего и осуществляется двусторонняя реституция).

При этом реституция должна осуществляться в натуральной форме, а при ее невозможности предусмотрена выплата компенсации по ценам, существующим на момент возмещения. При этом особо отмечено, что данное условие применяется в том числе и в случае, если возврату подлежит полученное благо в виде возможности использовать помещение.

Таким образом, данная норма позволяет трактовать ситуацию следующим образом: арендодатель в случае признания договора аренды недействительным имеет право получить обратно предмет аренды в натуре, а также плату за пользование данным объектов исходя из цен на момент выплаты компенсации, будучи при этом обязан возвратить арендатору полученную от него арендную плату.

В принципе, такая позиция не противоречит п. 2.7 постановления пленума ВХСУ № 11 от 29.05.2013, поскольку в нем прямо указано, что в случае вынесения решения о признании недействительным договора, для которого не возможна реституция в форме возврата полученного по договору в натуре, и прекращении его действия только в будущем, все равно должны быть применены последствия, предусмотренные ст. 216 ГК и ч. 2 ст. 208 ХК. То есть Пленум ВХСУ признает возможность взыскания компенсации полученного по ценам на момент выплаты компенсации.

Но, с другой стороны, если суд на основании ч. 3 ст. 207 ХК признал, что недействительный договор не подлежит исполнению только в будущем, возникает достаточно спорная ситуация. Фактически до момента вступления в силу решения суда (либо до момента, указанного в решении) договор действует, и стороны обязаны его исполнять. Следовательно, можно считать, что они правомерно получили все, что было передано им в указанном периоде на основании договора (в рассматриваемом случае – арендная плата и право использования помещения). Таким образом, имеется возможность утверждать, что возврат арендной платы за период до момента признания договора недействительным не требуется.

Следует отметить, что такую позицию достаточно часто занимают на практике хозяйственные суды при решении вопроса о последствиях признания недействительными договоров аренды.

Таким образом, арендатор теоретически имеет право требовать выплаты ему арендной платы за весь срок фактического использования имущества исходя из цен на момент выплаты компенсации, а не из цены, установленной договором. Однако вероятность удовлетворения таких требований стоит оценивать весьма скептически.

Что же касается убытков, причиненных арендатору необходимостью досрочного освобождения помещения, то вопрос об их компенсации арендодателем должен решаться на основании общих правил возмещения ущерба. Следовательно, арендодателю необходимо доказать наличие вины арендодателя, сам факт нанесения убытков, а также их размер.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *