Изменить кадастровую стоимость

Что изменится

Закон, который регулирует все вопросы, касающиеся кадастровой стоимости, уже принят, но в действие он вступит только с 1 января 2019 года. С содержанием этого нормативного документа можно подробно ознакомиться на официальном сайте Президента России в разделе «Документы». Закон вышел под номером 466070-7. Специалисты отмечают, что он автоматически вносит целый ряд изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Все изменения касаются не только официальных лиц и организаций, но и физических лиц. С 1 января правила будут едиными для всех категорий в плане применения кадастровой стоимости. Длительное время в России использовалась система, при которой базой для налогообложения земельных участков и недвижимости выступала продажная стоимость, указанная в документах (актах продажи или передачи). Многие пользовались этим, чтобы существенно снизить выплаты, заведомо указывая заниженную стоимость.

С 1 января такая схема работать не будет. Основанием для налогообложения станет исключительно кадастровая стоимость, которая определяется по существующей и утверждённой процедуре независимыми государственными экспертами.

Основные изменения, вступающие в силу в 2019 году, можно перечислить отдельно:

  • Срок изменённого налогообложения после оспаривания. Раньше после процедуры оспаривания налог изменялся с 1 января текущего года. Начиная с 2019 года датой изменения налога станет дата вынесения решения по иску.
  • Изменение налога после корректировки. Если поводом для изменения кадастровой стоимости стали факторы, связанные с качественными или количественными характеристиками объекта, а не иск для оспаривания, то сроком изменённого налогообложения станет дата внесения в ЕГРН соответствующих сведений о проведённой корректировке. В эту же категорию относятся технические ошибки, допущенные при расчётах или заполнении документации. До конца 2018 года в таком случае налог увеличивался или уменьшался только с 1 января следующего года.

То есть, теперь после любых корректировок новые налоговые выплаты будут совершаться в соответствии с календарными датами фиксации поправок в ЕГРН, а не будут смещены к 1 января, как это было раньше.

Как будет проводиться

С 2019 года процедура проведения государственной оценки кадастрового типа будет проводиться по той же системе, которая была актуальной и раньше. Периодичность проверки устанавливается в соответствии с законом, в котором указано, что частота для всех регионов должна быть не менее одного раза в пять лет, но не чаще раза в три года.

Исключение по-прежнему составляют города Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Для Санкт-Петербурга и Севастополя периодичность обновления государственной кадастровой стоимости составляет один раз в год, а для Москвы – раз в два года. Так как последняя проверка в столице России проходила в 2017 году, то следующая стартует с 2019 года. Чаще определять кадастровую стоимость в этих населённых пунктах запрещено.

После всех нововведений платить больше придётся тем лицам и организациям, чьё имущество ранее было оценено по заниженной цене. Плюс к этому сроки изменения налогов будут происходить по календарным датам, что исключит путаницу со сроками вступления в силу новых размеров налогообложения.

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Забегая вперед, предлагаю свои услуги по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Специалисты оценочной деятельности подготовят отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, я в свою очередь административное исковое заявление в суд.

Что бы узнать стоимость услуги отправьте на номер 89132675631 (WhatsApp или СМС) кадастровый номер объекта

С 1 января 2017 г. вопросы, связанные с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, регулируются Законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Одним из наиболее важных изменений законодательства является отказ от обязательности досудебного порядка урегулирования споров, связанных с определением кадастровой стоимости имущества. Ранее подача искового заявления без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влекла оставление иска без движения. Закон N 237-ФЗ указал, что при обращении в суд соблюдение досудебного порядка не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Гражданин вправе оспорить результат определения кадастровой стоимости как в комиссии, так и в суде по выбору заявителя (ч. 3 ст. 22).

Как уменьшить кадастровую стоимость

Порядок изменения стоимости зависит от того, по каким правилам ее определяли.

Если кадастровая стоимость определена по новым правилам, то можно исправить ошибку, допущенную при ее определении, или оспорить в суде. В старом порядке кадастровую стоимость можно только оспорить.

В каком порядке можно уменьшить кадастровую стоимость

До 1 января 2020 г. кадастровая стоимость определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; далее — Закон о кадастровой оценке). Изменить (уменьшить) ее можно:

1) по новым правилам — в соответствии с Законом о кадастровой оценке, если она определена в порядке, установленном этим Законом;

2) по старым правилам — в соответствии с Законом об оценочной деятельности, если она определена в соответствии с этим Законом (ч. 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке).

Как исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости по новым правилам

Можно исправить следующие ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):

• описки, опечатки, арифметические ошибки или другие подобные;

• ошибки, которые возникли в результате неверного расчета кадастровой стоимости (то есть ее определение не соответствует Методическим указаниям).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно:

1) из отчета, который размещен в Фонде данных государственной кадастровой оценки (). Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке);

2) обратившись за получением разъяснения по определению кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения таких обращений утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.06.2017 N 317 (далее — Порядок рассмотрения обращений).

Для получения разъяснения нужно подать обращение в бюджетное учреждение (ч. 1 ст. 20 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Порядка рассмотрения обращений). Его форма не установлена, поэтому его можно составить в произвольном виде. При этом нужно обязательно указать (ч. 5 ст. 20 Закона о кадастровой оценке):

• полное наименование, местонахождение организации, номер телефона , адрес электронной почты;

• кадастровый номер и адрес объекта недвижимости.

Обращение можно подать лично, по почте или в электронной форме через Интернет. Оно должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления (п. 8 Порядка рассмотрения обращений). Разъяснения предоставляются по форме, приведенной в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 30.06.2017 N 317.

Если при рассмотрении такого обращения бюджетное учреждение обнаружит ошибки, то оно исправит их самостоятельно (ч. 7 ст. 20 Закона о кадастровой оценке). При этом вам направят (п. 13 Порядка рассмотрения обращений):

• уведомление о таком решении с приложением копии решения;

• уведомление об исправлении ошибок, где будет указана дата их исправления;

• сведения о новой кадастровой стоимости, которая получена после исправления ошибок.

Если обнаружили ошибку или не согласны с доводами, приведенными в разъяснении, то следует обратиться за ее исправлением. Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 19.02.2018 N 73 (далее — Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок).

Для исправления ошибки необходимо:

1) оформить обращение. Форма не утверждена, поэтому оно составляется в произвольном виде. При этом в нем нужно указать (ч. 8 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):

• полное наименование организации, номер телефона и адрес электронной почты лица, которое подает обращение;

• кадастровый номер и (или) адрес земельного участка (участков), в отношении которого нужно исправить ошибку;

• суть обращения. Так же можно указать номера страниц отчета, где содержатся ошибки;

2) приложить документы, подтверждающие наличие ошибки. Также можете приложить декларацию о характеристиках объекта недвижимости (ч. 9, 10 ст. 21 Закона о кадастровой оценке);

3) подать обращение и документы в бюджетное учреждение или МФЦ.
Обращение можно сдать лично, по почте или через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг (ч. 6 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня его поступления.

Этот срок может быть продлен на такой же, если учреждению потребуется получить отсутствующую информацию (ч. 17, 18 ст. 21 Закона о кадастровой оценке, п. 8 Порядка рассмотрения обращений об исправлении ошибок). В случае принятия положительного решения ошибка должна быть исправлена не позднее 60 дней со дня поступления обращения (ч. 19 ст. 21 Закона о кадастровой оценке, п. 17 Порядка рассмотрения обращений об исправлении ошибок).

Если не согласны с принятым решением, то его можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

8888888Обратите внимание, что в любом случае после исправления ошибок кадастровая стоимость может быть только уменьшена, ее увеличение не допускается (ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Для этого вам потребуется отчет о рыночной стоимости земельного участка. Он не нужен при оспаривании кадастровой стоимости, которая оценивалась по старым правилам (если при этом использовались недостоверные сведения).

Оспорить кадастровую стоимость можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Как оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке по новым правилам

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости можно сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Для этого необходимо:

1) оформить заявление (ч. 3 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Его форма не установлена, поэтому составить его можно в произвольном виде.

В заявлении надо указать причины, по которым вы не согласны с кадастровой стоимостью, наименование организации, почтовый адрес, кадастровый номер и (или) адрес объекта, стоимость которого оспаривается;

2) приложить необходимые документы (ч. 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой указана оспариваемая стоимость;

• копию правоустанавливающего документа на земельный участок, если заявление подает его правообладатель.

• отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе.

Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке);

3) подать заявление и прилагаемые документы в комиссию через уполномоченный орган субъекта РФ или МФЦ. Сделать это можно лично, по почте или через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг. Днем подачи заявления в комиссию считается день его представления, день, указанный на оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении, либо день его подачи через Интернет соответственно (ч. 5, 6 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

• об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;

• отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Первое решение принимается, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости соответствует требованиям ст. 11 Закона о кадастровой оценке и федеральных стандартов оценки (п. 15 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620). В противном случае комиссия отклоняет заявление (п. 14 названного Порядка).

Решение комиссии можно оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Такая возможность предусмотрена в ч. 3 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Если кадастровая стоимость определялась по старым правилам, ее необходимо сначала оспорить в досудебном порядке.

Для обращения в суд необходимо:

1. Определить, какие требования вы будете предъявлять.
Можно предъявить следующие требования:

1) о пересмотре кадастровой стоимости. К этой категории относятся требования:
• об установлении рыночной стоимости недвижимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с тем, что при ее определении использовались недостоверные сведения о недвижимости, в том числе об исправлении ошибок.

Такие требования рассматриваются по правилам гл. 25 КАС РФ.
Обратиться в суд можно в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости (ЕГРН) оспариваемой кадастровой стоимости, при условии что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

2) об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.
Эти требования рассматриваются по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

3) Решение комиссии можно обжаловать в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав, свобод и законных интересов (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Административное исковое заявление

1) требования к заявлению, если кадастровая стоимость пересматривается;

2) требования, если обжалуются решения или действия (бездействие) комиссии.

Ответчиком по такому заявлению, в зависимости от заявленных требований, является:

• орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр, если предъявляются требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо оспариваются в связи с использованием при ее определении недостоверных сведений об участке;

• Росреестр, если предъявляются требования о пересмотре кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости или объектов недвижимости, характеристики которых изменены. Отметим, что кадастровую стоимость такой недвижимости по новым правилам устанавливают бюджетные учреждения (ч. 3 ст. 16 Закона о кадастровой оценке). Поэтому в качестве ответчика в этом случае будет такое учреждение;

• комиссия по рассмотрению споров и управление Росреестра, при котором она создана, если оспаривается решение, действие (бездействие) комиссии.

Документы к иску:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой указана оспариваемая стоимость;

• нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок, если заявление о пересмотре стоимости подает его правообладатель;

• документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости;

• отчет о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной. Он должен быть составлен в бумажном виде и в форме электронного документа.

Если оспаривается стоимость, определенная по старым правилам, то потребуются документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (п. 6 ч. 1 ст. 126 КАС РФ, абз. 3 п. 9 Постановления Пленума).

Например: решение комиссии об отклонении вашего заявления, документы, подтверждающие ваше обращение и не рассмотренные комиссией в срок. Если заявление комиссия не приняла к рассмотрению, например, по причине того, что не представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка, то это не будет считаться соблюдением досудебного порядка (абз. 4 п. 9 Постановления Пленума).

Размер госпошлины для организаций составляет 2 000 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект (п. 30 Постановления Пленума).

4. Подать (направить) в суд заявление и необходимые документы. Обращаться нужно в верховный суд субъекта РФ (Алтайский краевой суд).

Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления, если оспаривается кадастровая стоимость, либо в течение одного месяца, если обжалуется решение или действие (бездействие) комиссии (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если судом вынесено положительное решение, то в его резолютивной части должны быть указаны:

• если кадастровая стоимость оспаривалась — новая кадастровая стоимость и дата подачи заявления в суд. Если на момент принятия решения суда в ЕГРН внесена новая кадастровая стоимость, определенная при очередной оценке, то в резолютивной части решения должен быть указан период действия кадастровой стоимости, которую определил суд (ч. 3 ст. 249 КАС РФ, п. 25 Постановления Пленума).

Суд не может отказать в иске на том основании, что рыночная стоимость земельного участка неверно определена. Суд должен установить ее размер, поскольку именно его определение является результатом рассмотрения дела об оспаривании кадастровой стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2018 N 20-КГ18-23);

• если обжаловалось решение комиссии об отклонении заявления — требование об устранении допущенных нарушений путем повторного рассмотрения заявления (абз. 1, 2 п. 26 Постановления Пленума).

С какого момента применяется новая (измененная) кадастровая стоимость земельного участка

Такая стоимость применяется:

1) если она была оспорена (п. 28 Постановления Пленума):

• для целей налогообложения — начиная с того налогового периода, в котором подано заявление об оспаривании;

• для других целей (например, для определения арендной платы и выкупной цены) — с 1 января того года, в котором в суд или комиссию подано заявление;

2) если исправлена ошибка, то с даты вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость (ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке). Для целей налогообложения исправленная кадастровая стоимость применяется начиная с того налогового периода, в котором была использована ошибочная стоимость (абз. 5 п. 1 ст. 391 НК РФ). Отметим, что по вновь учтенным, ранее учтенным или измененным земельным участкам кадастровая стоимость определяется на дату внесения о них сведений в ЕГРН (ч. 1, 3 ст. 16 Закона о кадастровой оценке). При этом акт не составляется. Поэтому полагаем, что в данном случае новая кадастровая стоимость должна применяться с момента внесения сведений в ЕГРН об участках.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

С января 2015 года налог на имущество стал рассчитываться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартир, гаражей и дач. Позже эксперты предупредили: администрации субъектов РФ будут увеличивать ставки, и в случае применения максимальной ставки налог для некоторых граждан может подняться в 20 раз. Спустя некоторое время собственники жилья направили в Росреестр тысячи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости — оказалось, пересмотр оценки для многих собственников просто необходим!

А что изменилось?

Раньше инвентаризационную оценку рассчитывало Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты принимали во внимание себестоимость материалов и износ объекта, и оценка была далека от реальной. Кадастровая же стоимость складывается из большего количества параметров: в учет берутся местоположение объекта, его площадь, используемые для строительства материалы, год постройки, расстояние до центра субъекта РФ, расстояние до железнодорожного вокзала и прочие важные для ценообразования факторы. Все это сделано для того, чтобы оценка была максимально близка к рыночной.

По правилам, кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн рублей налоговая ставка теперь составляет 0,1%, стоимостью 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, 50-300 млн рублей – 0,3%. Также для москвичей действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости: для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м, для комнат — 10 кв.м. Полную сумму налога россияне начнут платить с 2020 года, а пока действует переходный период, во время которого ставка налога ежегодно будет повышаться на 20%.

Кому от новых правил хуже всех?

По мнению некоторых экспертов, новая система налогообложения в целом дает оценку, близкую к рыночной стоимости объектов. При ее создании формула выстраивалась так, чтобы не вызвать лишнего шума в обществе. Протесты москвичей из-за программы реновации показывают важность этой детали. Но шероховатостей избежать не удалось: помимо владельцев элитного жилья, бремя возрастет и для собственников обычных квартир, расположенных в дорогих районах. Нередко в них проживают пожилые люди, получившие недвижимость еще в советские годы. Для многих из них новый налог окажется неподъемным. Кроме того, сложно станет и владельцам объектов, расположенных в пригородах. Это могут быть недостроенные, но уже зарегистрированные дома, например, в Подмосковье, если они расположены на больших участках земли, вокруг которых возвышаются роскошные особняки. Кстати, подобные трудности возникнут и у инвесторов, вложившихся в новые квартиры без отделки.

А где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Для тех, кто считает, что его жилье оценено несправедливо, действует специальная интернет-площадка, созданная Росреестром. Зайдите в «личный кабинет» на сайте ведомства, введите в поиске адрес и на странице отобразится вся доступная справочная информация. Также сведения о кадастровой стоимости объекта можно бесплатно получить в виде кадастровой справки, обратившись в филиал Росреестра в своем субъекте федерации.

Согласно закону об оценочной деятельности, пересмотреть оценку могут по этим причинам: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На сайте rosreestr.ru написано: «…В случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России».

Куда лучше идти оспаривать эту самую кадастровую оценку?

Разумеется, оспаривать кадастровую стоимость стоит только в случае, если изменение оценки даст ощутимую налоговую экономию. Важно также, что срок действия утвержденной кадастровой стоимости составляет от двух до пяти лет. Уже измененную кадастровую стоимость начинают учитывать с того года, в котором подано заявление о ее пересмотре. Соответственно, лучше всего заняться пересмотром сразу же после установления кадастровой стоимости, которая, на ваш взгляд, требует пересмотра.

Обычно те, кто недоволен кадастровой оценкой, сразу идут в суд. Большинство заявлений принимается, но нужно помнить, что с учетом всех расходов сама тяжба может обойтись в приличную сумму (и заодно отнять много времени). Обращаться в суд придется по правилам административного производства: то есть, для представления ваших интересов потребуется юрист. В итоге материальный и психологический дискомфорт отбивает у многих россиян желание идти и оспаривать кадастровую оценку.

Существует и еще один способ изменить оценку, и он требует гораздо меньших усилий. Обратитесь с данным вопросом в специальную комиссию при Росреестре. Такие комиссии работают при каждом управлении ведомства во всех регионах. На рассмотрение вашего дела у чиновников, по правилам, есть один месяц.

Что нужно, чтобы обратиться в комиссию?

Для обращения в комиссию у россиян есть основания оспаривать стоимость: «по недостоверности» и «на основании отчета». Кроме того, надо оформить специальное заявление для пересмотра кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить следующие документы:

— кадастровую справку о стоимости объекта, в которой будут сведения об оспариваемых результатах;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект;

— отчет в электронном виде и на бумаге, если заявление о пересмотре подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости;

— экспертное заключение, которые подготовили оценщики.

В случае обращения в комиссию нужно будет оплатить только услуги оценщиков и нотариуса. Как правило, граждане оспаривают результаты без каких-либо сложностей. Оценщики, которые работают в этой сфере, безошибочно составляют отчеты об оспаривании. Отношения с ними регулируются ст. 24 ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ). Решения комиссии, в случае отрицательного заключения, могут быть оспорены в суде.

Важно знать, что на практике в случае принятия судом решения в вашу пользу далеко не все расходы на тяжбу будут реально возмещены. Например, на истца (то есть вас) суд может возложить стоимость судебной экспертизы, а также уменьшить заявленные вами расходы на оплату юриста. По правилам же, все судебные расходы, понесенные истцом, должны быть возложены на ответчика.

Как все это неудобно! Может быть, чиновники как-то изменят процесс?

Возможно. В интервью «Огоньку» заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов сообщил о том, что правила оценки опять меняются. В январе этого года запустили новую реформу, завершить ее планируется в 2020 году. В каждом субъекте РФ будет открыто госучреждение, занимающееся именно кадастровой оценкой недвижимости. По мнению чиновника, концентрация всех полномочий в одних руках даст возможность сделать персонально ответственными должностных лиц, а также создать единую методику оценки.

Теперь у жаждущего справедливости в отношении кадастровой оценки гражданина появится возможность подать заявление в то самое заведение, которое эту оценку проводило. Важным отличием новых учреждений будет их подчинение местным властям, а не Росреестру, на который со временем будут возложены надзорные функции.

Чиновники запустят дроны, чтобы оценивать чужую собственность?

Власти считают это прогрессивным способом дистанционного обследования. При помощи данных технических средств можно определять параметры огромного количества объектов без участия их собственников, считает Смирнов. Особенно удобно будет использовать дроны при обследовании земельных участков. Пока такие вылазки еще редки, но уже известны случаи применения воздушных разведчиков в Тульской области и Татарстане.

Снизить налоговые выплаты на недвижимость в 2019 году стало выгоднее. Дело в том, что в августе 2018 года был принят Федеральный закон № 334-ФЗ. Согласно этому документу, собственник имеет право вернуть переплату по налогам не только за последний налоговый период (год), но с момента принятия значения, которое было оспорено. Таким образом удастся получить возврат переплаченных налогов максимум за 3 года.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что затягивать с началом процедуры не стоит. Дело в том, что рассмотрение дела при судебном разбирательстве может затянуться на 2-3 месяца и даже дольше. Если учесть, что зачастую документы возвращают из-за наличия ошибок или неполного комплекта, то чем раньше начать оспаривание кадастровой стоимости (КС), тем выше шансы, что вы успеете сэкономить максимальную сумму.

Законодательные акты, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:

  • Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ;
  • статьи Налогового кодекса РФ (№ 15, 52, 72, 378.2, 391, 403 и др.).

Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?

Как показывает практика снижения кадастровой стоимости недвижимости, выбор инстанции, в которую стоит обратиться, будет зависеть от целей и возможностей собственника объекта. Сразу отметим, что и физические, и юридические лица вправе сами принимать решение, куда подавать документы.

1. Вы хотите снизить налог на недвижимость быстро и с минимальными затратами. Тогда вам стоит выбрать комиссию при Росреестре. Рассмотрение дела здесь занимает до 30 дней. Придется заказать отчет у независимого оценщика, однако трат на государственную пошлину не будет, а при наличии свободного времени можно обойтись без услуг адвоката, ограничившись консультацией.

Минус такого решения заключается в том, что комиссии рассматривают большой поток дел и не подходят к ним индивидуально. Как правило, в комиссиях без помощи юристов удается добиться уменьшения КС на 30-40%, иногда даже меньше. При этом большой процент дел просто отклоняется.

2. Вас интересует результат, и вы готовы к продолжительному процессу, если он принесет максимальную выгоду. Тогда вам стоит обратиться к юристам и подать иск в суд. Отметим, что обратиться в суд вы сможете и в случае, если вам откажет комиссия. Судебное разбирательство займет от двух месяцев, придется уплатить пошлину. Практика по снижению кадастровой стоимости показывает, что услуги юристов окупаются большим понижением КС и возможностью получить возмещение судебных расходов по делу.

Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости

Основная проблема, которая вызывает расхождения между государственной кадастровой оценкой и независимой экспертизой оценщика, — массовые методы оценивания. Государственный оценщик не имеет возможности осмотреть помещение или тратить время на глубокий анализ окружения и ситуации на рынке. Разрабатываются коэффициенты, на которые умножается площадь объекта, также принимается во внимание целевое назначение. А вот состояние ремонта, инфраструктура, удобство подъезда и другие факторы во внимание не принимаются.

Независимый оценщик действует более гибко и выбирает среди трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) те, которые наилучшим образом подходят для проведения экспертизы. В итоге результат получается более объективным и, как правило, существенно ниже.

Вот несколько случаев из практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости от юристов Smart Choice:

  • К нам обратился владелец складских помещений в центре Москвы, недовольный существенным увеличением налога на недвижимость. Отчет независимого эксперта показал разницу с кадастровой стоимостью в 2,1 раза. Было решено обратиться сразу в суд. В итоге кадастровую стоимость удалось снизить с 31 059 000 рублей до 16 553 000 рублей, а также вернуть переплату по налогам.
  • При проведении государственного оценивания была допущена ошибка: у участка неверно указали вид разрешенного использования. Обращение в комиссию с отчетом о рыночной стоимости позволило уменьшить налог на 67%. Рассмотрение дела заняло один месяц.
  • Кадастровая стоимость административно-бытового комплекса составила 167 290 000 рублей. При этом государственный оценщик не учел аварийное состояние здания. По результатам судебного разбирательства нам удалось снизить КС до 54 300 000 рублей. Рассмотрение дела (с учетом отказа от комиссии при Росреестре) заняло 4,5 месяца.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *