Фактическое использование земельного участка

Некоторые вопросы земельного законодательства Российской Федерации, связанные с понятием «Фактическое землепользование» Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Трибуна студента

УДК 349.41 ББК 67.407

DOI 10.24411 /2073-3313-2019-10040

некоторые вопросы земельного законодательства

V V _ _______ _

российской федерации, связанные с понятием

«фактическое землепользование»

Аннотация. В статье рассматривается фактическое землепользование как институт земельного права. Указывается на отсутствие данного понятия в земельном законодательстве Российской Федерации, рассматриваются возможные субъекты правоотношений, связанных с фактическим землепользованием.

Автором приводится судебная практика, свидетельствующая о существующих на сегодняшний день проблемах переоформления земельного участка, находящегося у субъекта на праве фактического пользования.

Делается вывод о необходимости установления срока оформления права на земельный участок фактическими землепользователями, а также ответственности за несвоевременную государственную регистрацию земельного участка.

Ключевые слова: фактическое землепользование, субъекты фактического землепользования, земельный участок, земельные правоотношения, фактические землепользователи

Keywords: actual land use, subjects of actual land use, land plot, land legal relations, actual land user.

Рецензент: А.В. Присекин, кандидат юридических наук

Одним из открытых вопросов, существующих в земельном праве Российской Федерации, является вопрос о фактическом землепользовании.

Необходимо отметить, что в законе отсутствует понятие «фактическое землепользование».

Сочетание «фактическое землепользование» впервые было обозначено в п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3, согласно которому граждане Российской Федерации, имеющие в фактичес-

Светлана Сергеевна БУРЦЕВА, студентка Юридической школы Дальневосточного федерального университета E-mail: burtceva.ss@dvfu.ru

ком пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. № 1305-1, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, речь идет о земельных участках, предоставленных в советское время граж-

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019

данам под индивидуальное жилищное строительство на основании решения исполкома городского, районного Совета народных депутатов. При этом, исходя из пунктов 3.5—3.6 Инструкции о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР, утвержденной постановлением Госстроя РСФСР от 23 декабря 1982 г. № 147, следует, что отведенный индивидуальному застройщику земельный участок предоставлялся на праве пользования1.

В юридической литературе высказывается мнение о том, что существуют три вида фактических землепользователей:

а) лица, являющиеся собственниками объектов недвижимого имущества;

б) лица, самовольно занявшие земельные участки без оформления каких-либо правоустанавливающих документов;

в) лица, использующие земельные участки по истечении срока конкретных обязательственных правоотношений (аренда, безвозмездное пользование) либо не оформившие права, возникающие в силу правопреемства (например, наслед-ники)2.

Так, к первому виду Ю.А. Умеренко относит всех собственников объектов недвижимого имущества — как граждан, так и юридических лиц.

Между тем в п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ круг субъектов ограничен лишь гражданами, имеющими в фактическом пользовании земельный участок, на котором расположен жилой дом, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к такому гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации3.

Мы поддерживаем точку зрения Т.Г. Ивановой, согласно которой «фактическое землепользование предполагало наличие законных оснований для использования земельного участка». В связи с этим самовольное занятие земельного участка также не может рассматриваться как фактическое землепользование4.

Можно согласиться с третьим видом, выделяемым Ю.А. Умеренко, но лишь в части, касающейся наследников, поскольку Федеральным законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные за-

конодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ был существенно ограничен круг лиц, имеющих право на бесплатное приобретение земельного участка. До принятия указанного Закона таким правом обладали все граждане, которые приобретали право собственности на жилой дом на законных основаниях, например, в результате заключения договора купли-продажи.

Хотя законный перечень субъектов, имеющих право бесплатно переоформить земельный участок с жилым строением в собственность, значительно сужен, на практике возникают определенные противоречия.

Как мы уже выяснили, бесплатно переоформить земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящемся на праве собственности, могут лишь граждане, которым данный жилой дом перешел по наследству. Следовательно, лица, которые приобрели такой жилой дом в результате гражданско-правовой сделки после 1 марта 2015 г., могут приобрести земельный участок в собственность исключительно за плату.

Например, Таганрогский городской суд оставил без удовлетворения требования А.И. Лозового о признании права собственности на долю земельного участка. Принимая решение, суд сделал вывод о том, что, поскольку право собственности на 3/13 доли домовладения возникло у истца на основании договора купли-продажи, то у него отсутствует право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка5.

В то же время тем же самым Таганрогским городским судом были удовлетворены требования А.В. Ефремовой к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании права собственности на земельный участок, которая приобрела в собственность жилой дом по договору дарения6.

Аналогичное дело было рассмотрено в 2017 г. Уренским городским судом. Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит жилой дом. Данный жилой дом был построен родителями истца в 1952 г. на основании выданного отцу истца строительного билета. После смерти отца в 2002 г. право собственности на данный жилой дом и надворные постройки перешло к матери истца.

Спустя месяц истцом был куплен данный жилой дом и надворные постройки у матери. Несмотря на то обстоятельство, что право соб-

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019

ственности на указанные объекты возникло у истца не в силу правопреемства, а по договору купли-продажи, судом были удовлетворены исковые требования о признании права собственности на земельный участок7.

Подобные решения имеют как положительное, так и отрицательное воздействие на формирование судебной практики. С одной стороны, суды принимают решения не по новой норме Закона, четко устанавливающей условия бесплатного признания права собственности на земельный участок, на котором находится жилой дом. С другой стороны, правоприменители, разрешая данную категорию дел, руководствуются принципом справедливости, поскольку тот факт, что наследники имеют право бесплатно оформить земельный участок, а лица, приобретшие в собственность жилой дом по гражданско-правовым сделкам, не обладают таким правом, ущемляет права данных лиц.

На наш взгляд, изменения, вступившие в силу с 1 марта 2015 г., существенно ухудшают положение тех граждан, которые обратились в органы Росреестра с заявлением о переоформлении права на земельный участок, находившийся в их фактическом пользовании, после вступления в силу такой нормы. Возникает вопрос о возможности применения к таким земельным правоотношениям правового явления, именуемого в юридической науке «переживанием закона» или «ультраактивностью», целью которого является защита прав и интересов субъектов фактического землепользования, вступивших в правоотношения до принятия нового Закона, регулирующего данные положения.

Существует еще один проблемный вопрос, связанный с фактическим землепользованием, — это установление права собственности не только на земельный участок, но и на жилой дом, который был увеличен в площади.

Например, в советское время лицу был предоставлен земельный участок площадью 10 соток и на нем был построен жилой дом площадью 40 кв. м, что подтверждается техническим паспортом. Затем собственник жилого дома стал пристраивать к дому дополнительные объекты, что повлекло за собой увеличение общей площади. И если такое лицо обратится в уполномоченный орган с заявлением о регистрации данной площади, то она будет признана самовольной постройкой. Поэтому сначала следует признать право собственности на самовольную по-

стройку, а затем признавать право собственности на земельный участок.

Еще одна проблема, хотя и встречающаяся не так часто, заключается в том, что ранее земельный участок мог быть предоставлен нескольким гражданам для индивидуального жилищного строительства, которые впоследствии делили данный жилой дом на две части, фактически превращая их в квартиры. В такой ситуации судебные органы отказывают в удовлетворении исковых требований, заключающихся в признании права собственности на долю земельного участка, на котором находится часть жилого дома, объясняя это тем, что положения п. 4 ст. 3 ФЗ-137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не распространяются на квартиры в многоквартирных домах8.

Кроме того, анализ судебной практики показал, что существует возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок и в досудебном порядке, например, лица могут обратиться с заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления.

Но по большей части гражданам отказывают в удовлетворении заявленных требований по различным основаниям. Наиболее частыми из них являются отсутствие правоустанавливающих документов (они были утеряны, сгорел архив и др.), нахождение данного земельного участка в значимой зоне (например, водоохранной) и т.п.

Эти обстоятельства побуждают граждан обращаться в суды с требованиями о признании права собственности на земельный участок, так как регистрация права собственности позволяет субъектам свободно распоряжаться землей, совершать с ней сделки, а также защищать свои права на земельный участок в случае возникновения спора с соседями или органами власти.

Кроме того, при разрешении дела о признании права собственности Гатчинский городской суд указал, что признание права собственности на земельный участок позволит истцам произвести регистрацию права собственности на фактически правомерно используемый земельный участок, что не нарушит главенствующий принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого иму-щества9.

Помимо этого, земельное законодательство устанавливает еще один принцип — принцип платности использования земли. Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Россий-ской

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019

Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вследствие того, что фактическое землепользование не является надлежащим образом зарегистрированным правом на использование земли, существует пробел в законодательстве, связанный с определением основания и размера платы, которую необходимо взимать с фактических землепользователей.

С одной стороны, по мнению правоведов, подобное положение дел на практике приводит к тому, что нередко собственники жилого дома не заинтересованы в приведении земельных правоотношений в соответствие с требованиями земельного законодательства РФ, а это нарушает публичные интересы и приводит к неосновательному обогащению таких собственников10.

С другой стороны, несмотря на то что обязанность по уплате земельного налога не возложена законом на фактических землепользователей, налоговые органы считали необходимым направлять им квитанции на уплату земельного налога, а фактические землепользователи, в силу своей добросовестности владения земельным участком, уплачивали его. И здесь возникает вопрос о правомерности действий налоговых органов, поскольку в силу Закона обязанность платить за использование земли лежит на зарегистрированных в установленном законном порядке землепользователях. В то же время уплата земельного налога фактическими землепользователями является одним из доказательств прав на земельные участки.

Полагаем, что данные проблемы являются существенными, и подобные ситуации требуют детального урегулирования в законодательстве.

На наш взгляд, было бы необходимо сделать следующее.

Во-первых, следует установить срок, в течение которого фактические землепользователи обязаны оформить свое право на земельный участок, на котором располагается жилой дом, находящийся в их собственности. Надлежащим образом зарегистрированное право на землю являлось бы основанием для взимания земельного налога с землепользователей.

Во-вторых, необходимо закрепить ответственность за несвоевременную государственную регистрацию права на земельный участок, чтобы предотвратить уклонение фактических землепользователей от оформления права на земельные участки. Нормы об ответственности

будут стимулировать субъектов фактического землепользования привести земельные правоотношения в соответствие с требованиями земельного законодательства.

Государственная регистрация также необходима для того, чтобы границы земельного участка фактического землепользователя были определены и о них была внесена запись в государственный кадастр недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, вопрос фактического землепользования является значительным в настоящее время и требует тщательного изучения, а также закрепления некоторых аспектов на законодательном уровне.

1 РСН 25-82. Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР (утв. постановлением Госстроя РСФСР от 23.12.1982 г. от № 147) // М.: Госстрой РСФСР, 1983. (Утратила силу)

2 Умеренко Ю.А. К вопросу о необходимости введения в законодательство РФ понятий «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование» // Евразийская адвокатура. 2013. № 2 (3). С. 114—120.

3 О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ (с изм. и доп. от 29.07.2017 г.) // СПС «Консультант Плюс»

4 Иванова Т.Г. Особенности правоотношений по установлению границ в современных условиях // Экологическое право. 2011. № 1. С. 25—29.

5 Решение Таганрогского городского суда от 29.09.2015 г. по делу № 2-7227/2015 // URL: http://sudact.ru/regular/ doc/ODPCDr2gf2rg/ (Дата обращения: 18.11.2017)

6 Решение Таганрогского городского суда от 07.09.2016 г. по делу № 2-8226/2016 // URL: http://sudact.ru/regular/ doc/sCu3HLzSSwll/ (Дата обращения: 18.11.2017)

7 Решение Уренского районного суда Нижегородской обл. от 11.04.2017 г. по делу № 2-171/2017 // URL: http:// sudact.ru/regular/doc/4FSmzcApFgmV/ (Дата обращения: 21.10.2017)

8 Решение Варгашинского районного суда Курганской обл. от 08.10.2015 г. по делу № 2А-503/2015 // URL: http:// sudact.ru/regular/doc/DbLdx№cjMRx8/. (Дата обращения: 18.11.2017)

9 Решение Гатчинского городского суда Ленинградской обл. от 10.10.2016 г. по делу № 2-5886/2016 // URL: http:// sudact.ru/regular/doc/WJX606I0HgYV (Дата обращения: 21.10.2017)

10 Умеренко Ю.А. Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 12 (183). С. 82—95.

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019

ЗАКОН И ПРАВО • 01-2019

Отказ заключать договор аренды земли под зданием

3дравствуйте!

В соответствии с п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества» Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Если данный земельный участок принадлежал бывшему собственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, то действуют следующие положения.

Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001г.

Из изложенного следует, что собственнику недвижимости как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника.

Приобретение объектов недвижимости лицами, которым согласно ст.20 ЗК РФ земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, накладывает на этих лиц обязанность до установленной Законом №137-ФЗ от 25 октября 2001г. даты — 01 июля 2012 года — в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду по своему выбору.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право собственника недвижимого имущества на приобретение права собственности или права аренды на земельный участок, занятый указанным недвижимым имуществом, если участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Однако, положениями данной статьи предусмотрена только обязанность государственного или муниципального органа заключить договор аренды по требованию собственника недвижимости, но не обязанность собственника недвижимости.

Действующее земельное и гражданское законодательство не содержит иных положений, в соответствии с которыми для собственника недвижимости заключение договора аренды участка, на котором она расположена, является обязательным.

Поэтому суды не признают обоснованными доводы, что обязанность ответчика, как собственника недвижимости, заключить договор аренды земельного участка установлена в силу ч.3 ст.28 Федерального закона от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Таким образом, Вы не имеете право обязать собственника заключить Договор аренды земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.65ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Исходя из толкования данной нормы, сформулированного в ПостановленииПрезидиума ВАС РФ от 23 марта 2010г. №11401/09, плата за пользование земельным участком может быть взыскана только в одной из указанных форм.

Налоговое законодательство (ст.388НК РФ) определяет, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009г. №54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, до приобретения собственниками нежилых помещений права собственности на земельный участок в установленном законом порядке единственным способом оплаты использования земли остается арендная плата.

Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование.

Таким образом, если данный земельный участок находится в собственности Администрации, то она имеет право взыскивать плату за пользование указанными земельными участками.

В ином случае, администрация имеет право сообщить о правонарушении в ФНС.

С уважением Ф. Тамара

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности. 1. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Комментарий к статье 261
1. Гражданское (см. коммент. к ст. 2) и земельное (ст. 3 Земельного кодекса) законодательство признает в качестве объекта соответствующих отношений обособленный, самостоятельный индивидуализированный земельный участок: в качестве объекта права собственности, других вещных прав и сделок с землей — в гражданских отношениях; в качестве части поверхности земли (в т.ч. поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, — в земельных отношениях.
Земельный кодекс (ст. 25) связывает возникновение прав на участок (ст. 15 — 19, 20 — 24) с основаниями, установленными гражданским законодательством (ст. 8 ГК) применительно к природному объекту, имеющему естественное происхождение.
Земельный участок занимает особое положение среди объектов гражданских прав: с его свойствами связано деление вещей на движимые и недвижимые, исходя из признака наличия или отсутствия фундаментальной связи с землей (см. коммент. к ст. 130).
Земля — важнейшая в числе объектов недвижимости. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) все разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом с информацией об этом участке.
Прежде чем земельный участок станет объектом права собственности в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных правоотношениях — определены цель его использования, размер (площадь) и границы (местоположение), его кадастровый номер. ГК отсылает к земельному законодательству, предусматривающему условия и порядок формирования земельного участка, проведение работ по его формированию. Эти отношения урегулированы: Земельным кодексом, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» (СЗ РФ, 2001, N 26, ст. 2582), Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149), Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3726). Ведется государственный кадастр особо охраняемых территорий, о порядке ведения см. Постановление Правительства РФ от 19.10.96 N 1249 (СЗ РФ, 1996, N 44, ст. 5014).
По земельному законодательству земельный участок может быть сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. Он делим на части (если это технически и нормативно возможно), каждая из которых после раздела либо также образует самостоятельный участок, либо остается в границах прежнего земельного участка. При этом разрешенное пользование может осуществляться без перевода участка в состав земель иной категории, хотя допускаются и исключения (т.е. должно сохраняться прежнее целевое назначение).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков зависят от целей их использования и устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной форме собственности, либо в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и проектной документацией.
Установление территориальных границ земельного участка на местности выполняется землеустроительной службой и проводится в обязательном порядке при: предоставлении или изъятии земельных участков; изменении их границ и определении границ ограниченных в использовании частей земельных участков; перераспределении уже используемых земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства; выявлении нарушенных земель и в других случаях, названных в Федеральном законе «О землеустройстве» (ст. 3).
В процессе территориального землеустройства: а) образуются новые и упорядочиваются существующие участки земли, в частности, в целях устранения недостатков (чересполосицы, вклинивания, изломанности в их расположении), совершения сделок с земельными участками; б) выполняются работы по их межеванию.
В результате землеустроительных работ составляется карта (план) земельного участка, которая является основой для нанесения его границ на соответствующую дежурную кадастровую карту (план), и заводится землеустроительное дело, включающее землеустроительную документацию по каждому участку.
Земельные участки подлежат государственному кадастровому учету независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участка, формируемого и учитываемого в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Земельному участку присваивается кадастровый номер, который состоит из: а) кадастрового номера кадастрового квартала (он представляет наименьшую единицу кадастрового деления территории, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель и ведется дежурная кадастровая карта (план); б) номера земельного участка в этом квартале. Сведения землеустройства и государственного земельного кадастра носят открытый характер. Эти работы выполняются службами по ведению государственного земельного кадастра.
2. Право на земельный участок требует признания и подтверждения со стороны государства (см. коммент. к ст. 213). С этой целью правообладатель, стороны договора (или уполномоченные ими на это лица) представляют вместе с заявлением правоустанавливающие документы, отвечающие требованиям, установленным Законом о регистрации прав на недвижимость, в орган, осуществляющий такую регистрацию (см. коммент. к ст. 131).
Фактом государственной регистрации прав фиксируется возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на земельный участок, что становится единственным доказательством существования собственности и других вещных прав (ст. 216). При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет последний. Если это несоответствие возникает в результате технической ошибки в записях, она исправляется. Если же есть основания полагать, что ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, ошибка исправляется по судебному решению (ст. 12, 21 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на земельный участок, данные об этом участке и сведения о правообладателях. На земельный участок заводится дело, которое включает в себя все соответствующие правоустанавливающие документы и является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав. Другая его составляющая — книга учета документов, где фиксируются данные о: принятых на регистрацию документах о земельном участке, его правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав и об иных документах.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру (см. п. 1 коммент. к комментируемой статье). Поэтому обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются надлежаще удостоверенные план земельного участка, план участка недр и (или) план здания, строения, сооружения (если они находятся на земельном участке) с указанием их кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка не требуется, если он ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании: сведений, представленных службой по ведению государственного земельного кадастра, при письменном согласии правообладателя (правообладателей) земельного участка; заявления правообладателя. Если между ними имеется спор, то уточненные данные о границах и площади земельного участка могут быть внесены только в соответствии с судебным решением. Вместе с тем наличие судебного спора о границах земельного участка не служит основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Наличие судебного спора об уже зарегистрированном праве также не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с земельным участком, если отсутствуют причины, препятствующие такой регистрации (ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Судебные органы обязаны направлять копии судебных постановлений в отношении прав на недвижимость, вошедшие в законную силу, в течение трех дней в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с момента вступления этих актов в законную силу.
3. Требование к правообладателям объектов недвижимости регистрировать правоустанавливающие документы введены с 31.01.98, т.е. с даты вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Обладатели прав, возникших до этой даты, признаются таковыми изначально; обязанности зарегистрировать прежние правоустанавливающие документы у них нет. В то же время они могут осуществить государственную регистрацию своих прав на земельный участок, если сочтут нужным.
В контексте принятого решения Вводный закон к Земельному кодексу придал всем свидетельствам, государственным актам о праве собственности, выданным гражданским и юридическим лицам до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, юридическую силу, равную записям в Едином государственном реестре прав. Также признаются действительными государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по ранее утвержденным формам.
Если же обладатели ранее возникших прав на землю захотят передать свои права другим лицам или осуществить сделки с участком, то право на такой участок потребуется зарегистрировать согласно Закону о регистрации прав на недвижимость. То же касается и случаев ограничения (обременения) прежних прав после введения в действие названного Закона.
В противном случае участники этих отношений лишаются государственного признания перехода (или изменения) прав на земельный участок; т.е. новые права (или ограничения прежних прав) не возникают. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок или сделки с ним возможна только при условии государственной регистрации ранее возникших прав на него.
Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с находящимися на них жилыми домами, приобретенными до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, могут зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с нормами ст. 30 Земельного кодекса.
Изложенные выше правила регистрации не касаются права государственной собственности на землю до тех пор, пока не будет завершено ее разграничение. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение ею осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не предусмотрено законодательством. Однако порядок распоряжения ею (до разграничения государственной собственности) определяется Правительством РФ. Такое Постановление принято 07.08.2002 N 576 (см. п. 5 коммент. к ст. 260).
Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок возникла также в связи с требованием Земельного кодекса (ст. 15, 20 — 24) и Вводного закона к Земельному кодексу в отношении переоформления тех прав на землю, которые не предусмотрены названными статьями Земельного кодекса со дня его введения в действие. Статья 3 названного Федерального закона предусматривает переоформление прав: по одним основаниям переоформления — в течение установленных сроков, по другим основаниям — без ограничения сроков (см. коммент. к ст. 269). Для переоформления прав на земельный участок закон требует:
подачу юридическим лицом заявления: о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии со ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу либо о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или ст. 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с п. 2 и 5 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу;
принятия решения исполнительным органом государственной власти Российской Федерации и (или) ее субъекта или органом местного самоуправления (ст. 29 Земельного кодекса) о предоставлении земельного участка на соответствующем праве из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В заключение правообладатель осуществляет государственную регистрацию переоформленных прав.
4. На недра в границах земельного участка, кроме общераспространенных полезных ископаемых (см. коммент. к ст. 260), сохраняется государственная собственность, они не относятся к предметам купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме (ст. 1.2 Закона о недрах).
Если на участке обнаружатся подземные пресные воды, а также будут находиться закрытые водоемы, то собственник вправе их использовать и проводить мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы с разрешения и в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями.
Что касается древесно-кустарниковой растительности, находящейся в границах земельного участка, то она согласно ст. 20 Лесного кодекса принадлежит собственнику.
В соответствии со ст. 136 (см. коммент. к этой статье и ст. 40 Земельного кодекса) плоды и доходы, посевы и посадки сельскохозяйственных культур принадлежат собственнику земельного участка. Если он передает участок в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование, то лишается права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, а также на полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *